2009年北京楼市发展趋势预测

焦点房地产网/20081212

 
　　2008年，充满悬念的京城楼市在萧瑟与低迷中即将逝去。09年京城的楼市又将走向何方呢？对与这样一个话题，不同的人可能有不同的见解，甚至是大相径庭。作为知名的地产综合运营服务机构--亚豪机构市场研究部在分析08年全国的经济走势、行业的发展动向及京城楼市的各种数据之后，得出了如下的一些结论：

　　一、整体经济形势不容乐观，开发企业资金链依然紧张

　　08年是全球金融市场动荡不安的一年，爆发于美国华尔街的“金融海啸”，不仅让全球的金融市场遍体鳞伤，而且许多国家的实体经济也受到了巨大的影响。在信息高度发达，世界经济一体化进程不断加深的今天，美国的金融危机对世界各国的经济均产生了不同程度的影响。作为出口贸易大国，中国受到的影响也是非常大的，这不仅表现在中国股市的大幅下跌，出口的大幅减少，而且更加表现在中国的实体经济层面，广东、江浙等地众多的中小经济实体的纷纷倒闭和破产，充分的说明了这一点。

　　08年的中国经济形势用温家宝总理的话来说，“恐怕是最为困难的一年”，其实，说的深刻一点，中国的经济形势近两三年都将进入相对的低迷期。08年中国的钢铁行业、煤炭行业、纺织行业等众多行业都处于亏损状态，房地产行业由于政府前期进行了力度较大的调控，又加上金融风暴的影响，市况十分萧条。国内许多的房地产企业面临着的严重的资金困境。在此大环境下，京城的开发企业日子也过得很艰辛。09年，京城的楼市不会有太大的改观。开发企业的资金链依然紧张。

　　二、09年土地供应充足，楼面价将现回落

　　08年6月，北京市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》，该计划内容包括：2008年计划供应住宅用地1700公顷，其中：廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷。但是，10个月过去了，京城共成交的住宅用地仅为709.7公顷，仅占总供应计划的41.7%，而限价房、经济适用房等保障性住房用地仅成交了18宗，与公布的供应计划更是差距甚大。

　　08年由于开发商资金紧张、对保障性住房建设热情不高导致了土地成交量的低迷，未来两个月，不可能消化大量土地储备，所以，09年的土地供应将十分充足。

　　此外，09年成交土地的楼面价将出现回落。一方面是因为，开发商面对低迷的市场，投资开发将更加理性，争夺地王的现象不会再现。另一方面，保障性住房用地的不断推出，对周边商品房用地的楼面价格也会产生影响。如果周边商品房用地的楼面成本过高，面对低迷的市场环境，周边保障性住房的竞争压力，开发商将无利可图，因此不会过高竞价。在低迷的市场环境下，高楼面价已经丧失了存在的基石。

　　三、09年新盘入市节奏放缓，市场供应量充足

　　08年不仅销售同比下降明显，开发商开盘入市的力度也明显下降，尤其是奥运会后的8、9、10三个月，开盘项目个数同比下降了近五成。供应减少、销售下降，市场的供需双方处于僵持局面，不仅仅是购房人，包括开发企业也对后市的预期较为悲观，市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏，09年上半年，如果市场仍未出现回暖，新盘上市量将进一步减少。

　　但是，新盘上市量的减少并不意味着市场供应紧张，据北京市房地产交易管理网数据显示，截止08年10月底，京城可售住宅面积为1858.7万平米，其中可售期房住宅面积为1398.1万平米，未签约现房住宅面积为460.6万平米。以套数计，存量商品住宅可供京城销售20个月，因此，09年的市场供应仍较为充裕。

　　四、购房者更趋理性，整体交易量回暖缓慢

　　与07年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比，08年排长队买房，托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思的打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场，这种情况下，购房者的购房行为变得越来越理性化了。

　　据亚豪机构预测，09年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正的调动起来，而这就需要开发商大幅价低产品的价格。然而，09年入市的项目多是06、07年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，整体的交易量自然也难迅速回升。

　　五、房价进入周期性调整期，短期内无反弹迹象

　　08年京城的房价已经进入了周期性的调整期，受此影响，09年京城楼市的房价仍将是下行趋势，而且，短期内不会出现反弹的迹象。

　　价值规律的原理表明，价格总是会围绕价值上下波动，但是不会出现太大的差距，否则便会出现物极必反的现象。京城的房价自03年以来一直呈上涨的态势，特别是06、07两年，上涨的速度非常快，已经远远偏离了价值本身，这必然会导致价格向相反的方向发展。而京城的房价到08年下半年才出现了实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计09年的总体房价水平将会继续回落。

　　六、楼市两极分化愈加明显，高端市场较为平稳

　　自07年下半年24号令出台以后，政府对保障性住房的建设力度明显加强，而且，未来以大力发展保障性住房为主体的房地产市场的发展方向已经确立。这种转变从根本上改变了京城楼市的发展格局。09年京城楼市两极分化的现象会更加明显，高档项目由于资源稀缺、抗跌性较强、消费群体较为明确，仍然会受到开发商的青睐。而另一端的保障性住房在政府的大力推进下，建筑的规模也将进一步加大。而位于中间部分的普通住宅市场则会面临着诸多的考验。

　　总体上讲，09年京城楼市将进入周期性的调整期，在买方市场的大背景下，购房者将变得更加理性，房价将进一步回落，总体成交量不会有太大的改变。而且，随着政府保障性政策的不断推进，09年保障性住房的供应量会平稳增加。