上市对房地产开发公司的机遇与挑战

虞晓芬 裘颖/《中国房地产》2007年第11期

房地产作为资金高度密集型行业，唯有融资能力强的企业才有实力加大土地储备量，进行规模化扩张，成为未来房地产行业的整合者和领头羊。随着国家一系列紧缩“地根”、“银根”政策的出台，尤其是信贷这一“紧箍咒”的收紧，对融资渠道一直比较单一、资金来源高度依赖于银行的我国房地产企业提出了严竣的挑战。传统融资方式的受阻，迫使许多房地产开发企业借助于资本市场寻求新的发展支持，2006年以来，浙江绿城、保利瑞安、盛高置地、浙江广宇及华远地产等纷纷上市，成为房地产企业大量获得土地资源，进而实现超常规发展的重要途径。但由于房地产企业生产方式与管理的特殊性，我们也必须清醒地看到上市对房地产企业更是一种挑战。

一、房地产企业处干上市最佳机遇期

当前，无论是从我国资本市场良好运行状况，还是房地产行业发展前景乐观，以及政府政策面的支持，都给房地产企业上市创造了绝佳的机遇。

1．资本市场运行良好为房地产企业上市带来大好时机

近年来资本市场运行十分强劲，股指连创新高，市场对新股扩容表现出很大的承接能力。数据显示， 2006年末我国沪深两市市值达8．9万亿元，较上年增长171％，尽管近年来，国家对房地产市场实施了一系列声势浩大的调控措施，但各地房价上升的势头依然强劲，这从一个方面反映了我国房地产市场处于大牛市阶段。

我国房地产市场有效需求巨大。我国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，城市以其拥有的优质教育资源、医疗资源、环境资源、以及大量就业机会等，将继续吸引大量人口向城市集中，从而对住宅产生大量新增需求；近一二十年是我国历史上三个出生高峰期人口进入初次置业和改善性置业的重叠期，购房刚性需求大；我国一二十年前建造的数量庞大的带有浓厚计划经济色彩的住宅，仅能满足当时的生存空间需求，而不能适应当前大量的改善性居住需求。而在需求大量增加的同时，政府却严格控制土地供应总量、农用地以及新增建设用地的数量。从这个角度看，伴随经济的增长与需求的扩大，地价上升、房价上升是必然的趋势。这为整个房地产业获得长期性增长与良好的经营效益奠定了极好的产业基础。因此，这个时候房地产企业上市自然受到了市场的欢迎和追捧。

2．政策鼓励房地产开发公司股权融资，为上市融资提供机遇

近年来，我国有关政府及领导多次讲话，建议加强房地产股权融资，增大企业自有资金的比重，加大房地产企业直接融资比例。政府有关部门鼓励房地产股权融资，既是出于降低金融风险之考虑——股权融资能显著减少对银行信贷的依赖性，降低银行风险，减少引发金融风险的机率；又可以增加股票市场供给，即用市场的手段平抑股票价格过高，防止泡沫风险。尤其是非主流地区的房地产公司，上市往往会受到当地政府的大力支持。

二、房地产公司上市面临的挑战

房地产开发公司上市融资，有利于加快优胜劣汰、提高行业集中度，有利于改善房地产公司资本结构、降低资产负债率，有利于在公司内部建立一套利于长远发展的治理结构、提高管理水平。但是，由于房地产企业生产方式与管理的特殊性，我们也必须清醒地看到上市对房地产企业的挑战。

1．信息披露对房地产上市公司持续盈利能力提出挑战

房地产开发具有周期性强的特点，前期征地、规划需投入大量资金，而资金回收一般要在二、三年以后，因此，其收益流的稳定性极差。比如：大量增加土地储备虽符合企业中长期利益，但可能对近期的财务报表有极大的负面影响。上市后，企业必须按照规定每季度公开披露财务信息，所以如果上市企业不能使收益流持续稳定增长，在极其公开透明的信息披露体系下，必定会使股价大幅波动，这不仅影响公司再融资的可能性与企业形象，还可能使企业面临退市的风险。

减少收益流的不稳定性就要求上市公司要合理安排土地储备，保证每年有稳定增长的开发面积与销售面积，确保开发项目产生的收益能保持时间上的衔接，这就可能迫使企业违背在市场低潮时储地、价格高涨时卖房的定律。为了平衡收益流，上市公司必须合理安排短、中、长期投资项目，通过持有一些效益并不突出但能产生长期性现金流的项目(如购物中心、宾馆等)，摆脱企业盈利高度依赖土地开发。而这对习惯于房产品开发的公司是很大的考验。

2．上市对房地产公司传统的管理模式提出挑战

要产生持续的稳定增长收益流，规模化开发与经营是必经之路，这就迫使上市企业加快异地开发的步伐。异地开发为房地产企业的壮大提供了机遇和舞台，也给上市公司带来了风险。异地开发对房地产上市公司的前期决策能力和管理能力提出了挑战。在哪里拿地?何时拿地?如何控制异地开发的成本?如何确保企业品牌的延伸?对这些重大问题决策的正确性与异地项目的执行力是拉开房产企业竞争差距最为根本性的因素。

由于房地产行业专业性强，房地产上市公司只有通过专业化管理架构的建设和管理制度，培养一支成熟的职业经理人队伍，加强对下属公司的科学管理，才能保障公司在异地开发的扩展过程中保持开发规模和品牌的有效延伸。

除此之外，企业上市后，从股东大会到管理层都要求正规化，重大经营决策需要履行一定的程序，这都会降低事务处理的弹性和经营的灵活性。上市后，为避免股东信任危机，说服股东也将成为管理层今后每个季度要做的功课。同时，每季度的工作、收入和对下一季度的展望、部署均要求在财务报表中披露，意味着竞争对手能轻易获得更多信息，增加竞争激烈度。这些都对传统的管理模式提出了挑战。

3．控制权分散的风险

目前，中国房地企业基本属于粗放经营，项目的开发决策，主要取决于老板个人，最多是一个“小圈子”。上市意味着把企业的控制权置于市场之中，很多决策不像以前那样可以几个人说了算，这样也会大大削弱房地产企业原管理层的控制权，甚至面临丧失股份控制权的风险。

尽管中国目前房地产上市公司的股权集中度相对较高，第一大股东平均持股比例为41．75％；前五大股东的平均持股比例为55．76％，而且股权集中度下降的幅度十分缓慢。然而，股东与经营者之间对控制权的争夺，依旧是上市公司要面临的严峻挑战。

综上所述，上市对房地产企业是一把“双刃剑”。在融资渠道单一的现状下，一方面，上市能给房地产开发公司带来诸多利益，面对千载难逢的发展机会，实力雄厚的房地产公司应抓住机遇。另一方面，资本市场的运作是一项系统的工程，在看到上市融资带来利益的同时，切不可忽视上市融资的成本和风险。不能把上市看成是简单的融资需要，而视作一次企业脱胎换骨改造机会，通过企业发展战略、经营思想、管理制度、激励机制等的重新构架，加快向规范化、规模化、品牌化发展的步伐。