房地产导向：责任与效益兼顾

任玉岭 / 国务院参事 全国政协常委

在全国上下都在高度重视和关注房地产的今天，我想就责任与效益兼顾问题谈谈自己对房地产发展的四个观点和六点建议：

四个观点

第一个观点：应立足经济社会发展的全局，认识和看待房地产的改革和发展

我们在评价房地产的发展时，不能孤立地片面地就地产论地产，而是应该把房地产摆到经济和社会发展的全局中去研究房地产，看待房地产。

应该肯定的是，房地产业在我国改革开放以来，在国民经济中一直处于先导地位，是重要的支柱产业。我国的改革开放为房地产发展提供了巨大的市场和需求，创造了机遇和条件；反转来，房地产业也对我国的经济发展产生了巨大的拉动作用，做出了不可低估的贡献。

我国房地产的大发展是在1985年之后，深圳、海南两个特区相继起动之后，吹响了我国房地产的进军号。至90年代初出现了中国房地产第一个高潮。我当时在北海工作，1991年北海仅有2家房地产公司，到1993年底迅速发展至1430家。那时，全国房地产公司有2800家，北海占了一半。今天全国房地产公司已经达到6万家之多，仅北京就有4000家。如此庞大的产业群，不仅其自身成了经济、社会的重要组成部分，安排了大量就业人员，促进了GDP的增长，而且还带动了50多个产业的发展，例如在国民经济中处于举足轻重地位的钢铁产业，有色金属、水泥、建材、玻璃、家具等产业的发展都与房地产的发展息息相关。本来在1990年以前已经明显下滑和很不景气的钢铁、水泥等产业，进入90年代以来。却随着房地产业的蓬勃兴起，又迎来了大发展的春天。中国GDP仅占世界4％，而所用钢材、水泥等却占到世界总量的25％和40％。此中很重要的原因，就是因为中国房地产的大发展，产生了对钢铁和水泥的巨大需求，促进了全国钢铁、水泥的发展。

正是因为这样，我们对房地产的态度和做法，绝不能有任何的草率，既要重视对房地产的管理和改革，使其满足广大百姓的需求和愿望，又要谨慎从事，要通过责任与效益的兼顾和统一，确保房地产发展的稳步推进和社会与经济的协调发展。

第二个观点：应承认房屋不同于其它商品，要面对它的特殊性对房地产提出高要求

房地产业与其它产业不同，房地产所经营的房子除具有其它商品拥有的属性外，它还具有一定的社会性、公益性、福利性、政治性。房子作为有关民生的消费品，体现了政府对人民大众生存的责任心。尤其是在社会主义的中国，“居者有其屋”不仅是广大人民生存的基本需求，也是中国共产党八十多年来为之奋斗的产物。可以说，新中国一成立，党和国家都十分重视广大工农群众的居住问题。通过推翻三座大山，实行土地改革，基本实现了“居者有其屋”。尽管建国初期，国家较为困难，而且长期提倡“先治坡后治窝”的艰苦奋斗精神，但依然做到了人人有房住。当然应该承认，还有很多人住房条件很差，但也确实消除了流离失所，充分说明了共产党是最广大人民利益的代表。

中国有句俗语叫做安居乐业。不安居，就无法乐业。改革开放后，我国推行了住房改革，政府通过住房商品化、职工集资建房、发展房地产、建经济适用房等多种方式，使广大群的住房条件有了很大改善。但是，由于近年来房地产升值过快，价格上涨，加上在城市随便拆迁，使得很多人为住房发难，这既直接或间接地影响了很多人的生活和工作，也在一定程上影响着社会的稳定和人民生活的改善。

全国政协副主席、世纪老人巴金同志，在辞世前曾经有过一个愿望，就是“希望所有的人都能有房住”。这说明，我们的房地产发展中，确实存在有较大的死角，没房住的人确有存在。巴金副主席的“希望”既代表了广大百姓的呼声，也对房地产的发展提出了美好愿景。

近几年来，我国房价的上升，在有些城市几乎连续以20％的速度递增。2004年。全国住房房价平均增长15．2％，高于物价上升指数6-7倍，高于存款利率上百倍。去年，在政协委员、人大代表的强烈呼吁下，七部委出台了抑制房价的“国八条”，今年又出了六条和15条细则，但时至今日，房价的上升率依然过高，今年1-5月仍有70个大中城的商品房价格上涨6．1％．其中仍有几个大城市增长幅度在10％以上。显然如果不强调房地产的发展责任，不注重责任与效益的统一和兼顾，就不能善待房地产的特殊需要，就无法满足人民群众的“居者有其屋”的基本需求，这样下去，以人为本的科学发展观就难以落到实处。

第三个观点：针对房产价格过高等问题进行规范，是房地产更好发展的关键

我国房地产业比较年轻，从它真正发展起来，至今也不过20年的时间。由于政府对房地产管理需要有个认识过程，所以在过去的近20年的时间内，我国房地产的运作规范度较低，这样固然有利于房地产的放开、搞活，促进了房地产的发展，但另一面，房地产的运作中也确实出现一些秩序混乱等问题，特别是房价过高问题，非常需要进行抑制和规范。

现在社会对房地产的讨论众说纷纭，有人说它市场化过头了，也有人说它还根本没有市场化。还有一些人各自站在不同的角度和立场，有说房地产的利润太高了，有说房地产的利润应该高。特别值得指出的是，我们的房地产行业由于有着很高的利润，可以用手中的钱打通关系，又可以用手中的钱去造舆论，结果造成社会上对房地产的认识极为混乱。

其实，房价过高是有目共睹的，也是有多种数据可以说明的。在国外居民的房价是家庭收入的3倍左右，高的可达5-6倍。例如，在加拿大多伦多，蒙特利尔和在美国华盛顿附近的巴尔的摩等，我的亲戚、同事的购房价与收入比基本如此，而且他们的房是独幢的，是带花园的。而我国同样级别或年岁的同性质的工作人员，不要说买独幢带花园的房子了，就按80平米计，象北京四环外，也要60万元以上，购房价与收入比至少15倍。Inetr网民曾经有个推算说：“假如我是个工人，没有下岗，一个月拿800块钱，不抽烟、不喝酒、不结婚、不吃饭。总之，一分钱不花，在房价不上涨的前提下，要买那样的房于，得连续工作100年；假如我是个公务员，混得一般，一个月2500元，不抽烟、不喝酒、不吃饭、还不贪污不受贿，想买那样的房子得熬上33年……“。

出现房价高的原因，尽管也有不同舆论迷惑了人们的视线，但就我所知，主要还在于房地产商的获利欲望过强。“一边欲望无穷”，“一边财帛有限”，才是买房贵的关键。

一是表现在房地产富豪迅速增长，在福布斯富豪名单中，2001年29人主要从事房地产，2003年经营房地产的增至35位，2004年增至45位，短短十几年的房地产历史，竟催生了如此多的亿万富翁，还能说房地产的利润不高吗?

二是表现在房地产的利率增长幅度上。全球房地产平均利润率为5％，而我国房地产利润率每年都在30％以上。2001年增长 41％，2002年增长56％，2003年增长32％。房地产企业自有资金的利润率，以上海为例，2001年为38．12％，2002年为86．36％；2003年为74．24％。这个利润率是同期社会资金利润率的20倍以上。

三是从我认识的朋友的致富迅速，也能说明房地产利润过高，造成广大百姓购房困难。我在北京、广州有两个朋友做房地产生意，一个1996年下海，借30万元起家，现有资产已达40多亿元；一个1997年下海，借款500万元起家，今日已拥有资产60亿元以上。还有一位教授朋友，从山东进北京做房地产，4年净赚6亿元。

这些例子足以说明房地产在我国刚起步阶段，没有太多规范情况下，赢利的比率是偏高的。对此，房地产价格不断攀升，如不采取措施，将直接影响到广大人民群众“居者有其屋”目标的实现。在这种情况下，政府出台一些对房地产的干预政策，增强房地产商的责任感，这是使房地产走向规范化运作的需要，也是使房地产更为健康发展的关键。

第四个观点：责任与利益兼顾将有利于房地产的健康发展

世界杰出的商业大师迈克尔·波特曾经这样讲：“要使企业认识到，企业的健康，需要有社会的健康来保证。”“只有社会的健康发展，才能有企业的更大成功。”

重庆民营企业家尹明善说“不承担社会责任，致富不思源，于理不容，于心有亏，也不可能有持续发展的良好环境。”

应该说，我们的房地产商都是在改革开放后发展起来的，都是得益于党的政策和社会发展机遇。我们富起来了，不能忘记还有大量低收入人群。去年国家作出个人所得税征收起线为1600元之后，有人统计，工薪阶层中能够和应该纳税的仅占工薪阶层的20％。也就是说社会上年收入达到在2万元(1600元×12＝19200元)以上的仅占工薪阶层20％，另外60％农民年收入才有3250元，这就是说，中国年收入超过2万元的人，占全人口总量不到 10％。这种情况下，我们想问题，做生意，不能不从这一国情实际出发，尽管企业是要谋利的，是要追求利润最大化的。如果广大百姓收入上不去，或广大百姓都还较穷，我们的事业就一定难以取得更大成功。

现在我国的消费零售额只占GDP40％多一些，这同很多国家占GDP80％相比相差甚远。国内市场起不来，不仅抑制全局的经济发展，也会影响我们每个企业的发展。

美国比尔盖兹在2005年前的4年中，向慈善事业捐款283亿美元，占他资产的37％。一个美国企业家尚能有如此的社会责任，是令人敬佩的。相反我国2004年上半年评出的《福布斯》100名富豪中，有70％对慈善事业毫无作为。这说明我国的企业家还缺乏社会责任，在房地产的经营中也同样有这种表现。

我国城市化的推进中，已有1亿8000万农民工进城，从长远看还要有3-5亿农村剩余劳力城镇转移。因为房子贵，这些人很多进入城市后或住工棚或住地下室或租城郊农民住房，他们不少人夫妇同在一城市却长年不能团聚。我们统计城市人口时有他们，我们建设住宅时就把他们丢在一边，忘记了他们。例如北京有1600万人，计算房屋面积时，仅按800多万人计。无视农民工和外来人口的存在，经济适用房不对他们开放，廉租房又无人建，这些人能安居吗?我们的城市化能真正推进吗?

当今中央提出科学发展观，要以人为本，进行“五个统筹”，特别是关于构建和谐社会的目标，需要我们处理好低收入阶层和农民工的居住问题，需要房地产商承担起这一社会责任。不要认为统筹发展城市化只是政府的责任，实际上社会环境不好，社会缺乏健康，企业也就会得“病”，企业的利益发展就会受损。因此，从这个意义上讲，我们房地产必须将责任与效益统一起来，只有作到责任与效益兼顾，才能有企业和社会的共同发展、良性发展。

六点建议

建议一：房地产的良性发展需要土地供应的更好规范

大家知道我们的国土资源部正式成立还不到10年，在过去二十几年的房地产事业发展中，土地供应很不合理。这种不合理表现为两个方面：

一是政府划拨土地，将土地以很低的价格划拨给房地产商。有些房地产商所以能以快速暴富，主要是得到了大量的便宜土地，使得土地在房地产开发中所占成本极低。90年代初在北海，划拨的土地是每亩10万元，有的人拿到土地后便以80万元一亩倒卖给别人赚了大钱。与此相反的是，有些房地产商，没有路子和关系，拿不到一手划拨地，要发展房地产，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这在北京十分严重，造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20％的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。

另外，还有些发达地方，以零地价向企业供应土地，然后企业将工业用地改为地产用地，也造成土地供应的混乱。

上述状况必须改变，必须规范。

建议二：要改变房地产企业自有资金率过少问题

我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，于是多是在拿到土地后，以土地为抵押，向银行贷款。这种“空手套白狼”的情况，在房地产界屡屡出现，广为存在。例如上海，房企的自有资金2001年仅为18．84％，2002年为17．53％，2003年为16．94％。房地产商自有资金少的存在，利于一些人白手起家，但也给银行带来很多风险。中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50％举债的警戒线，多数企业达到75．8％，个别超过80％。90年代以来，中国各商业银行出现的大批呆帐、坏帐，超过2万亿元，此中有相当一批与房地产贷款风险和金融部门对房地产过度放贷有关。如此这般，也对房价的疯长起到了推波助澜作用。

建议三：大幅提高经济适用房比例和多建设小户型及廉租房

由于高中档大户型房屋利润较高，而且也有一定市场，所以很多房地产商热衷于开发大户型的高中档住房。在国外是要求各个小区都应有一些相对小型的、适于中低收入家庭购买的户型的，而我们的房地产发展，却偏偏忘记了中国人口的大多数。前一时期，北京天通苑出现了通宵排队买经济适用房的现象，有的人等了几天还是连号都拿不到。更不应该的是，建筑商不该去雇人拿号，并以4万元一个号进行倒卖。我们的很多经济适用房大多数盖到了远郊区，像北京的回龙观小区，天通苑小区，都离市中心区约20公里，这也造成真正的低收入阶层住不进经济适用房，而真正入住的都是相对收入较高的有车族。在杭州也因经济适用房建得离市区过远，而无法满足“居者有其屋”的需求。

深圳在写字楼旁建起25-35平米的小户型，方便了员工租赁，受到了热烈欢迎，建议各城市都能向深圳学习，多建小户型，多建廉租房，尤其要在城区内，在工厂和写字楼林立的地区建小户型的廉租房。只有这样，才能方便工薪阶层，才能做到房地产以人为本。

建议四：坚决制止政府与垄断行业用高价买低价卖的方式为职工购房

高价买低价卖，是一些有钱的政府部门和垄断行业给职工谋福利的手段。但这样作的结果，为房地产价格攀升创造了环境。政府和垄断行业的某些人会因此受到商业贿赂，不计成本，为房地产的高售价大开方便之门，更造成广大百姓望房兴叹，买房无门。

建议五：从城市规划上卡住房屋拆迁的不正之风

现在社会对房地产有意见，一个很大原因是过度拆迁。本来很好的住房，往往会因商业贿赂，变成规划拆迁地方。广大居民本来可以安居乐业，一拆迁，就没了着落，富裕户也变成了欠债的赤贫户。像这种情况，一定要把好规划关，不得乱拆乱迁。许多国家一些住房都是上百年，我们不能把仅用了几十年甚至几年的房子都拆掉。

因为有不少企业十分看中旧城改造，看中一些住宅区的商业价值。在很多地方政府经营城市的欲望十分强烈情况下，就出现了大拆大改。特别是因为拆改的越多，GDP的增长越快，某些干部的成绩越突出，甚至可以得贿赂，于是拆迁范围越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服从规划需要为名，把五、六十年代建设的住宅区，硬性改为商业区，把仅建成三、四十年的住房定为危房子以拆迁改建。更有一些地方，不考虑百姓利益，把很多上班族从城市迁往郊区，赶到一、二十公里以外，不许回迁，给百姓上下班造成很大困难。由此造成群众群体上访事件频频发生。 2004年北京市上访人数和批次都比2003年增加90％以上。百姓为了表示对拆迁的不满，在北京春节时期，曾有人在上衣前后写上大大的“拆”字，行走在大街上。也有教授级的人物对拆迁不满而跳楼表示反抗。总之，拆迁改造引发的社会矛盾，已经十分普遍。中央关注到这个问题的严重性，出台了相关规定，这是完全必要的，是有利于和谐社会构建的。我们的房地产企业家应支持国务院的决定，所有的拆迁，都应“以人为本”，多替百姓着想。从总体和长远看，这一定会有利于房地产的更好发展。

建议六：政府应更加重视房地产领域的反腐倡廉

很多房地产商认为房价过高，也与各种乱收费、通关费直接相关。有些房地产商为了要到便宜土地或把某口岸较好的地面买断，不惜通过商业贿赂，使自己的目的得到实现。房地产是最大的腐败滋生温床，很多大案要案都与房地产有关，中国第一大案副委员长成克杰以及云南省长李嘉廷等均属此列。我认识一个土地科长仅仅做了三个月的科长工作，家里床底下就集满了350万现金，一捆捆的现金上附着名片，直至这位科长被判死刑他也没有打开过。另外，政府有些人看到房地产有大利可图，往往采取“措施”，设卡刁难，进行寻租，也给地产商增加了很大负担。总之，官商勾结造成了土地黑洞和房价失控。想拆就拆，想迁就迁，弄得群众求诉无门，苦不堪言。因此，为了更好的发展地产，必须要重视管理部门的反腐倡廉，坚决打击商业贿赂，减少政府人员的寻租。这也是确保房价下降，实现“居者有其屋”的重要一环。