房地产调控重拳之下的期待

《南方日报》/20100426

　　话题缘起4月15日,国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政(被称为新“国四条”),17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,被称为新版“国十条”),随后短短几天,各部委围绕10号文精神密集出台具体政策,均剑指疯涨的房价,尽力给楼市降温。本次对楼市的宏观调控频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有,堪称史上最严厉的房地产宏观调控。那么,国家宏观调控的重拳能否挤出楼市泡沫?疯涨的房价是否得以遏制?如何让这一系列的宏观调控措施得到更有效的实行?我们特约专家发表看法。

　　利益博弈结果才是调控效果的关键

　　□张健铭

　　4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文件),规格高,定位准,力度大,体现出政府遏制房价过快上涨的坚定决心,必将给目前房地产市场带来重大的影响。

　　规格高———第一次以国务院名义专门针对遏制房价发文

　　在10号文之前,自1994年以来,以国务院名义直接下发有关住房、房地产业的相关文件一共只有4个:1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发(1994)43号),提出要建立与我国社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化,由此启动了我国住房体制改革；1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),政策主旋律是“市场化”,成为我国十多年来房地产市场化改革政策的引擎；2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”,进一步坚定了我国房地产市场化的发展方向；2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号),充分强调了政府在住房领域的公共服务与社会保障职能。

　　1994年、1998年以及2003年的文件都是体制层面的重要文件,2007年的24号文和刚刚出台的10号文则都是在坚持房地产业市场化发展的大背景下,针对房地产业发展中出现的问题而专门出台的,24号文强调的是政府的保障职能,10号文则是针对市场上的高房价,虽然各自体现了不同的侧重点,但均剑指房地产的“市场失灵”。

　　值得一提的是,此次10号文出台,是第一次以国务院的名义专门针对遏制房价发文,足以体现政府对部分城市房价过快上涨的高度重视。

　　定位准———坚决打击炒房投机者

　　10号文针对的是“部分城市”以及房价的“过快上涨”,这为调控定下了精确的范围和目标。从内容来看,虽然10号文是对各部委以及各地方政府的指导性文件,但也不遗余力地针对不合理住房需求提出调控手段,如对贷款首付款、贷款利率提出具体要求,这在以往以国务院名义下发的住房相关文件中是鲜见的。又如通过对购房套数、异地购房作出限制,在抑制住房不合理需求上继续下功夫,并围绕增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设以及加强市场监管,四管齐下,重拳出击,目的只有一个:准确定位房地产市场中的调控对象,坚决打击炒房投机者。传达的信息也只有一个:在多次遭遇房价越调越涨的尴尬后,这次“狼真的来了”。

　　力度大———短时间内各部委围绕10号文精神密集出台具体政策

　　从4月14日国务院常务会议,到4月17日10号文出台,短短几天时间内,各部委围绕10号文精神纷纷出台具体政策:20日,住房与城乡建设部要求各地要严格商品住房预售许可管理,未获预售许可项目的开发商不得收取订金,不得分层、分单元办理预售许可；商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。同日,审计署发布2010年第六号审计公告,数据显示,多个市县土地专项资金管理不规范,并仍然存在违规征地、以租代征土地、违规协议出让工业和经营性用地等违规问题,矛头直指地方政府；保监会重申险资投资不动产的“三不”原则。21日,银监会官员表示,第二套住房认定标准以房屋数量为准、以家庭为单位,这与此前执行的二套房以贷款记录判定的标准出现了根本性的变化。也是同日,央行罕见地就单个季度发布金融机构贷款投向报告。22日,国土资源部土地利用管理司司长强调,土地招拍挂出让制度正在研究完善,目前在全国一些城市已启动试点。

　　各部门如此迅速、密集地出台房地产调控的相关政策,动作之快、力度之大,在历次房地产调控中是少有的。10号文出台后,整个房地产市场已迅速有了反应,房地产股票愁云惨淡,房地产市场观望气氛明显,二手房市场供应明显增加。至于调控目标是否能够真正达到,还要看后期地方政府出台相关政策细则的情况以及政策的落实情况。毕竟,地方政府历来更多地把住房问题看成是经济问题、GDP的问题。中央政府和地方政府利益的博弈结果,才是调控效果的关键所在。

    拐点形成不容置疑

　　预期调控会使房价大幅下降也不切实际

　　□陈德豪

　　继2009年12月出台一系列调控房地产市场政策之后,近日国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措(以下简称房地产“新政”),其影响如何,试析一二。

　　前段时间房价上涨过快地区房价停止上涨或拐回向下势成必然

　　综合而言,新政会给房地产市场带来显著影响,其中最主要的是新政会抑制需求,增加供应,会让所有市场参与者的预期发生变化,买升不买跌效应将会显现,购买行为会切实减少,成交减少和降价将不可避免；进一步,降价会印证人们当初的预期,进而再引导减少购买；循环往复,市场进入景气下降周期,直到价格低到一定程度或有其他因素刺激新购买行为增加,才能进入新一轮景气上升循环。因此,从短期看,前一段时间房价上涨过快的地区,房价停止上涨或拐回向下势成必然,从这个意义上讲房价拐点形成不容置疑。它的效果最接近于严厉的政策会使股市步入调整一样。事实上,近年的房地产市场的特征确实很接近股票资本市场,房地产变成全民均想参与(富人多数已参与)的投资品种(十几年的涨价和调控不灵效应),因此套用资本市场的调整规律来理解当今房地产市场的调整趋势,不会有多大偏差。但是,由于我国宏观经济已然走在上升通道,城市化和居民收入水平不断提高带来的需求依然会持续增加,前一段宽松货币政策及近期人民币升值预期带来的市场流动性依然充足,通胀步伐不会停止,再顾及政策调控的初衷并不是促使房价大幅下降,实力开发商已有近几年的巨额利润积累(扛价承压能力强),预期调控会使房价大幅下降也不切实际。

　　新政要进一步达到预期效果的配套措施

　　房产新政要想进一步达到预期效果,综合而言,必须进一步改革公共财政体系和政绩评价标准(使地方政府不再依赖土地财政,不再依赖房地产涨价带来的虚高GDP)；需要加快完善房地产税收体系,考虑到物业税推出的制度设计、程序与技术障碍,尽快修改房产税的规定(适当扩大房产税范围)以替代物业税,不失为有效途径,因为只有对持有多套、大面积住房征税,才能对持有人形成持续的成本压力,才能有效抑制过量占有物业资源的奢华消费之风,打击囤积居奇的投机行为,培育适度和节约消费的观念,减轻我国人多地少、资源稀缺带来的房价持久上涨压力(交易环节征税是一次性的,在交易中会被转嫁给最终消费者,在市场流动性充裕的背景下,对压制投机炒作、抑制房价作用有限)；需要严厉打击各种违法、违规行为,有法不依、执法不严、违法不究长期以来成为中央政策效果大打折扣的顽疾,看看我们身边有多少已出让的土地闲置或变相闲置(象征性的开工等),看看房地产中介用多少种方法规避税负(签订阴阳合同,人为压低成交价,虚增房屋原值或装修费等,且交易双方普遍配合),看看开发商有几家如实地申报缴纳了土地增值税(虚增各种成本),看看各地经济适用房、廉租房有多少鹊巢鸠占、舞弊腐败丛生,再想想是不是有人会通过假离婚、挂名在住房套数上来规避管控,从某种意义上说,新政的效力取决于执法和反腐的力度；需要适时升息,减少市场流动性,从根本上抑制投资冲动；需要调整土地制度,使符合一定条件的集体土地、小产权房可以上市流通,从根本上改善供应不足；需要政策持续平稳,否则,调控失效,房价再涨,人们会形成越等越买不起的预期,从而恐慌性需求再起；需要创造新投资渠道,使创业投资、金融投资等领域有公平、清明的投资环境和合理的收益,否则,全民炒房,房价必然又走到快速上涨的老路。

    根治房市还应加大保有环节管理力度

　　早日征收物业税,利用递进税率的税收杠杆增大持有成本

　　□王幼松

　　近日,国家出台一系列新政调控房地产市场,从政府监管、土地交易、交易税费、金融政策、房源供应等多方面形成一系列政策组合,重拳出击楼市,有人称这是我国房地产市场最为严厉的调控政策。

　　扭转重供应环节调整、轻保有环节管理的现状,早日征收物业税

　　房地产是与民生关系密切的行业,它的作用应该表现在两个方面,一是保证市场稳定繁荣,另一是促进社会和谐。前者遵循市场规律,追求效率；后者依靠政府力量,体现公平。

　　市场稳定是持续发展的基础,供求关系决定价格升降,我国政府对房地产市场的治理措施一直注重供应的调整,如供地计划和资金信贷,无论是利率还是税收,更多地体现在建设和交易环节,对房地产商品在保有环节缺乏管理力度。当前房地产市场升温更多地来自于投机需求过大,商品房保有成本过低,无法有效遏制炒房投机行为。据统计资料,我国城镇居民的住房平均自有率已经达到80%,超过许多发达国家。但住房资源分配不均衡,贫富悬殊,空置率较高,越是高档的商品房,由于其升值炒作空间大,其空置问题越严重,加上我国建筑的平均寿命短,大拆大建问题严重,社会资源浪费惊人,这些都与可持续发展理念背道而驰。因此,要从根本上治理房地产市场,除了保持目前的措施以外,还应该从保有阶段的税收方面考虑,早日征收物业税,针对拥有多套商品房,占用过多资源的人,利用递进税率的税收杠杆,增大其持有成本,使闲置商品房要么进入二手市场,要么进入租赁市场,为社会提供服务功能,产生实际效用,从根本上减少投机需求。只有供求关系平衡了,价格也就可以回归,反映真实价值,市场发展才能平稳。物业税的征收也能在一定程度上改变地方政府与商品房价格之间的畸形关联和政府土地财政的依赖模式,促使地方政府退出房地产市场中的经济利益角逐,使其真正站在市场裁判员的地位,提高其公信力。

　　扭转在住房保障方面重建轻管的现状,不断增加政府保障房的总体储量

　　稳定房地产行业发展要靠两个支撑,其一是市场,另一个支撑就是社会保障。按照现行的国家政策,针对城镇居民的保障房类型有廉租房、经济适用房和限价房三种。从实施的效果来看,廉租房效果比较理想,可惜数量太少,保障家庭不多,效应有限；而经济适用房和限价房则问题多多,国家优惠政策在这两种类型上没有能够完全真正落实到有需要的中低收入民众身上。关键的问题在于重建轻管,其销售模式让保障房不断流入商品房市场,没有稳定足够的保障房存量,政府就没有足够的资源去为今后不断出现的新相对中低收入家庭提供住房保障。因此,应该将保障房资源与商品房市场完全隔离,不断增加政府保障房的总体储量,宜租不宜售,动态管理,增加透明度,提高效率,将保障性住房的管理绩效纳入地方政府官员的考核指标体系,扭转在住房保障方面管理不力的现状。当保障房的有效总量达到社会住房总存量的一定比例,如二成或三成时,才有住房保障的物质基础,加上政府不断完善的管理机制,中低收入家庭的住房保障问题才可能得到真正解决。

　　这次国家对房地产行业治理政策的力度很大,社会和政府都期望房地产市场回归到健康的轨道上来。但也应该看到,房地产市场是一个多方利益参与、多方博弈的复杂体系,新政的积极效应虽然逐步显现,但如果只是沿用老战术老套路,可能治理于一时,产生短期效应,但长期稳定发展则恐难以保证。因此,还需要智慧,应遵循科学发展观的原则,调整制定更有效的发展战略和政策措施。地方政府应根据本地实际情况将中央政策进行细化,落到实处,增强其可操作性,排除利益集团对房地产政策实施的干扰,切实担负责任,提高民众的信任,确保房地产调控政策的科学性和有效性,为房地产市场的健康发展作出不懈努力。

　　政策猛方还需良药养

　　短期的猛烈政策替代不了长期稳定的温和制度与机制

　　□丁宏

　　2009年的房地产市场超乎寻常地如火如荼,难免会让政府担心,经历过一揽子救市政策刺激的房地产业,是不是显现出了就算是朝阳产业也不该有的过度亢奋?高速发展的背后似乎掩盖着非理性繁荣的隐忧。这么看来,包括新“国十条”在内的一揽子调控政策的出台,虽有些出乎意料,但也在情理之中。

　　猛方的震慑效应

　　被认为是超乎寻常的严厉政策、前所未有的坚定态势、史无前例的多方并举,毫无意外地引发了房地产业界的遍地哀号。对地方政府问责机制的强化,可以尽可能地压抑地方政府依靠土地财政的冲动；对不合理需求的“一刀切”,给愈演愈烈的投机性需求泼下来一盆凉水；对土地合理供应与保障性住房的再次强调,让中低收入群体可以对“居者住其屋”抱有更大的希望；而对监管市场和惩处“奸商”的表态,则至少让广大长期处于市场弱势地位的消费者出了口恶气。政策的最终效果如何还有待时间的检验,然而,从市场的即时反应来看,新“国十条”这剂显得有些凶猛的药方,虽然在有些人眼里也许确实稍微粗暴了些,但是在某些方面还是击中了要害。

　　即使是颇受质疑的“房价问责条款”,也无疑具有正面的现实意义。让市长对市场价格负责显然与市场经济的基本要义有些出入。然而,考虑到中国房地产市场的特殊政策生态就会发现,这一做法无疑是迫不得已的次优选择。要想促进中国房地产市场长期健康稳定发展,就有必要从根本上破除地方政府对土地财政的依赖,压抑部分地方政府为了实现政绩目标而不顾经济发展实际,人为助推房地产发展的冲动,最低限度可以让各级地方政府不敢在错误的时机为了实现特定的政策目标,而盲目给房地产添“虚火”。从这个角度来看,没有了部分地方政府错误决策的干扰,房地产业才能更好地按照既有经济规律健康有序地发展。

　　与之相比,加大对保障性住房建设的问责力度、加快保障性安居工程建设、增加市场有效供给、加强市场监管等措施,则具有更为普遍的正面效应。首先,厘清市场与保障的界限,通过问责将本该由政府担责的保障性住房建设落到实处,防止个别地方政府继续以对策应付政策,从而更好地保障中低收入群体基本的住房需求。更为重要的是,当各级政府在保障性住房方面切实履责之后,市场的也就能完全回归市场。其次,增加住房有效供给毋庸是适应规律的正确举措。长期以来,房地产市场的火爆,归根结底还是与市场供不应求有关,只有通过各种有效手段促进市场接近乃至达到应有的平衡状态,房地产市场才不会因为供求失衡长期呈现价格高涨的局面。最后,加强市场监管,尤其是提高市场信息的透明度与科学性,对于促进房地产市场健康发展具有极为重要的作用。只有住房建设计划、住房用地年度供应计划、住房价格变动情况等信息能够得到全面准确及时的披露,企业和个人才能有正确的预期并作出理性的判断,而不至于陷入所谓恐慌性购地、购房的境地。

　　任何市场的健康发展都不能完全仰仗短期的政策猛方

　　然而,一个不得不承认的事实是,任何市场的健康发展都不能完全仰仗短期的政策猛方。毕竟,是药三分毒,再完善的政策也会对市场产生扭曲作用。为了取出影响房地产市场健康发展的毒瘤而在市场上留下些必要的伤口无可厚非,但短期的猛烈政策替代不了长期稳定的温和制度与机制。当投机氛围过于浓厚之时,采用类似行政性指令来控制信贷约束需求很有必要；当市场出现囤积居奇等不良现象时,通过强制公开等手段干预企业的销售行为也在情理之中。但从长期来看,家庭发展过程中正常的改善性需求和投资性需求也应当获得认可和鼓励,卖方在交易过程中与买方的正常博弈和经营行为仍应当得到默许和尊重。在猛方取得预定成效之后,市场的仍该放归市场。毕竟,不能因为发展中存在问题就害怕发展,就像不能因为青春期的孩子容易叛逆就阻碍孩子发育一样。