吉林：省物业管理办法向社会公开征求意见

单立国 刘尧/东亚经贸新闻/20081007

    有建议请拨0431-82752355、0431-82752598

    《吉林省物业管理办法（征求意见稿）》设立了投诉一项，业主与物业服务企业对物业管理服务发生纠纷时，可向法院提起诉讼，也可向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉，县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或其他管理人投诉的，应当在10日内向相关投诉人做出答复。

    擅自处置共用部位 可向相关部门投诉

    投诉受理范围

    擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的；损坏、隐匿、销毁应当移交的资料的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；开发建设单位挪用代收的物业专项维修资金或者不出具专用票据的；擅自改变物业管理用房用途或者不按规定配置物业管理用房的；擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的；未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的；物业服务企业将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的；法律、法规、规章规定的其他情形。

    5项不予受理的投诉

    投诉请求不明确的；投诉人与被投诉人已达成协议的；有关行政管理部门或者人民法院已经受理的；投诉人请求财产和人身损害赔偿的；不符合法律、法规、规章规定的。

    日前，由省建设厅起草的《吉林省物业管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）在网上全文发布，面向社会广泛征求意见，这也是该法规第二次面向社会公开征集意见。如果您对《办法》的实施有好的意见或建议可直接反馈给省建设厅法规处、住宅与房地产业处。联系电话：0431-82752355　82752598，邮箱：cczxd@126.com

    关于物业 新建小区须实行物业管理

    《办法》指出，新建成的居住小区必须实行物业管理，旧居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。同时，共用设施设备相对独立，具有一定规模的居住小区属于下列情形之一的，可以由市（州）、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门，在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下，按以下规定划定物业管理区域：（一）独立的居住小区；（二）位置相邻可以统一管理的居住小区。

    物业管理区域应当遵守以下规定：成立一个业主大会、业主委员会；选聘一个物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；订立一个管理规约；业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

    物业企业使用房屋应交费

    住宅物业的建设单位在销售物业前，选聘物业服务企业，从事前期物业管理服务的，应当通过招标的方式选聘，投标人少于3个的可通过协议方式选聘。居住小区详细规划中，应当明确物业管理用房的具体位置、面积，物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的4％。预留，不足100m2的按100m2预留。

    物业管理用房应当是可以独立使用的房屋（地下室除外）。物业管理用房产权为全体业主共同所有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的，应当向业主交纳使用费用。

    关注业主 小区车库应优先提供给业主

    物业管理区域内共有的机动车停车场（库、位），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人。在物业管理区域内，车辆的停放、收费和管理等事项，由业主大会依法决定。在物业管理区域内停放机动车辆，不得影响其他车辆和行人正常通行。车主对车辆有保管要求的，由车主与物业服务企业另行签订保管合同。

    物业管理区域内的公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按民用住宅价格计量收取。供水、供电等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担，不得以任何理由向物业服务企业收取或者向业主摊派。

    入住率超50%成立业主大会

    物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋建筑总面积50%以上或交付使用一年以上且入住业主人数超过30人的，业主应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

    业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告，公告期为15日。

    物业服务收费可由市场调节

    住宅物业服务收费，由业主大会与物业服务企业协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。

    物业服务收费实行政府指导价的，有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并及时公布。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业在浮动幅度范围内，在物业服务合同中约定。

    房屋出租 业主应通知物业

    房屋具备入住使用条件，建设单位应向业主发出办理入住手续的书面通知，业主应在接到书面通知30日内办理相关入住手续。业主无正当理由不办理入住手续，其入住时间以建设单位发出书面通知日期为准。

    业主将物业出租、出借的，应当及时告知物业服务企业，物业服务费用由物业使用人交纳，物业使用人未交纳的，由业主交纳。物业出售或者更名的，应当与物业服务企业结清物业服务费用。

    未封闭的物业管理区域内的环境卫生，由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生，由物业服务企业或者其他管理人负责，垃圾清运由环卫部门负责。

    物业维修资金不得挪作他用

    物业专项维修资金应当在银行专户存储，按楼建账、按户核算，专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

    物业专项维修资金的交存标准按当地建筑安装工程每平方米造价的7%执行。具体数额由县级以上人民政府房地产行政主管部门物业专项维修资金管理机构按照当地建筑安装工程每平方米造价的7%测算后，予以公布，并实行动态管理。业主转让物业时，物业专项维修资金的剩余部分随物业同时转移过户。

    物业灭失的，物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。